政策暖风照拂背后，是尚未止跌回升的市场表现。

广州中原发展研究部统计数据显示，今年上半年广州累计成交新房40843套，同比增长3%，是近5年表现次优的上半年，但与2021年上半年的61063套成交量相差甚远。

新房去化与价格表现均欠佳。

今年上半年广州一共有107个/次项目开盘或加推，总货量为10981套，首日成交2396套，平均去化率仅22%，新开盘推货量、去化率水平对比去年同期均有所下滑。全市新房均价约3.62万元/平方米，同比下滑7%，越秀、白云、增城、从化均出现双位数的跌幅。

二手市场先抑后扬。

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随着3月积压需求集中释放成交量冲高至12260套，市场进入调整期，购房者观望情绪加重，成交量持续回落，6月成交量下滑至8292套，相比3月的高点跌去32%。

二手住宅网签均价约30107元/平方米，同比上涨10.3%，原因在于中心区成交占比提升拉动价格结构性上扬，实际上上半年广州二手房价格未见明显上涨，不少盘源价格甚至下调。根据广州中原发展研究部监测，花都、南沙、增城等外围区域二手房报价下调幅度大多在5%以上，包括万科东荟城、雅居乐锦城在内的部分楼盘跌幅接近10%。

7月因为是传统淡季，市场表现趋于冷淡，尚未企稳。

根据中指研究院统计，7月广州新建商品住宅成交面积约45万平方米，环比下降约三成；二手市场活跃度进一步降低，成交量继续下探，二手住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.08个百分点。

截至今年6月底，广州存量新房去化周期约16.2个月，二手房放盘量超过13万套。广州中原发展研究部指出，若刚需买家不买房，则改善买家无资金换房。购房链条将陷入停滞状态。

“降税费、降首付、认房不认贷、非核心区域调整限购政策，政策工具很多。”黄韬强调，单靠一样不行，政策工具叠加，效应才能发挥出来。

对于政策效果，黄韬持谨慎态度，“现在市场成交不理想，不是购房资格的问题，而是购买能力在下降。”

克而瑞释放了相似的观点。

“房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，政策调整再难撬动昔日的轮回。”克而瑞认为，房地产市场很难再现当年的“V型反转”行情，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。

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