2021年的买房建议，有哪些？

在任何时候，买房都不是一个小问题。

很多人说1998年房改之初，房子便宜，每平米才2000元而已。但指闻君认为，这纯粹是站着说话不腰疼，要知道，在98年的时候，

收入水平同样很低，一个人的月薪能达到400元，已经是非常不错的水平了。在400元/月的水平下，一平米房子需要5个月的收入。

但是2020年呢？个人所得税的起征点5000元，居民年收入平均3.2万元，平均下来，每个月的收入为2600元。而在2020年底，全国

平均房地产价格为9980元，那么购买一平米需要3.84个月。

所以说，在过去的20年里，收入水平其实跑赢了房地产价格增幅，买房子显得“越来越容易”。那为啥很多人依然感觉买房不易呢？

其实根本原因在于2个方面：

1、物价均涨，导致可用于住房的开支减少。其他的商品价格也在同步上涨，以至于家庭生活成本上升，真正可留存下来用于买房

的资金比例大幅度降低。

2、房地产发展不均衡，导致多数城市远超平均价格。例如北上广深的房地产早已达到6万元以上，但是偏远的三四线城市依然在

2000元-5000元徘徊，数不清的低价格城市拉低了整体房地产水平，但实际上一二线城市的楼市价格并不低。

进入2021年，楼市发生了翻天覆地的新变化，一方面央行三红线直接限制了房地产的融资增长比例，另一方面各大银行开始了“双限”

举措，不仅对房地产企业融资减少，对买房人的融资也在缩减。今后如何买房？指闻君认为，今明两年准备买房的人，不妨看看这

“3条建议”

1、买房贷款，依然是首要法则。当然了，纯粹的炒房客咱们就不谈了，对于90%以上的刚需或者二套房人来说，买房采用按揭贷款，

依然是非常明智的选择。很多人说背负上百万元的房贷债务30年（几乎等于一辈子），压力很大，贷款100万元，利息就高达99万元，

得不偿失。但实际上，贷款买房是资金的最好运作方式。

举个例子：在1990年，如果你购买了一套房子，月供达到200元，在当时的收入水平下，200元的月供可以说是多数人月薪的50%-60%

，房贷压力确实不小。然而随着时间的推移，到2020年，你依然按月偿还着200元的月供，但实际上，这200元对于你来说如同九牛一毛。

在这背后，其实就是货币贬值、收入增长的相互作用。在M2持续增发、货币持续贬值的情况下，现在的5000元房贷，在10年之后也是不

值一提的小事情。

2、买房尽量选择现房，不要买期房。期房就等于“卖楼花”，意思是“销售预期信心”，双方事先就商品房买卖一事达成一份共同的君子协议，

然后买房人全额付款，售房者建设房子，等到房子好之后，把房子交付给购房人。但是在合同签订和交房期间，售房者把房子建设成什么

样子，买房人则完全不受控。

有专家曾这样批评预售制，预售制下的期房，就等于一种风险转嫁策略，房地产开发商把回款全部提前完成，但是成本却一点也没有支付，

给了买房人一个口头协议，在预售机制下，烂尾楼、开发商跑路的情况不断发生，房产无法交付的后果全部由买房人承担了。前文说到，

央行三红线、限贷令约束了房地产的融资力度，开发商为了保持高额利润，很可能在预售的庇护下，降低建设成本、以次充好，所以尽量

选择现房更为明智。

3、买房建议等到下半年，或者2022年。去年，全世界都遭受到了“疫”事影响，各国GDP增幅大幅下滑，在全世界TOP20的发展国家中，

只有中国、瑞典等3个国家呈现出正向增长态势，其他的17个国家全部清一色下行。2020年我国GDP增速2.3%，已经是近些年来的新低

水平，美国、日本、德国、英国等经济体纷纷负向增长。所以，为了提振经济各国纷纷使出了杀手锏，例如美国直接撒了1.9万亿美元

（约合12.3万亿人民币）到市场上去提升经济，并且给低收入人群发300美元/周；日本则更大手笔，投入了73.6万亿日元，折算人民币

达到4.4万亿；欧洲央行开启了1.35万亿欧元计划，然后追加5000亿元，合计达到3.87万亿人民币。

在世界性大放水的背景下，王石直言说到，通胀就要来临了，房地产会不会遭受影响？笔者认为或多或少的问题。2021上半年房地产整体

聒噪，调控如约而至，下半年或成为一个蛰伏期，2022年或平稳过渡，这给了刚需一个不错的买房窗口期。